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【土地価格の完全マニュアル】もうこれで困らない一物五価!

出典:http://www.photo-ac.com/

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「自分の土地がいくらで売れるのか?」土地の売却を考えるときに土地価格は一番気になるところです。できればより高く売りたいと思うのは当然のことです。土地を売る場合に不動産会社との話し合いは必要ですが、その際に出てくる土地価格が適正なものなのか知っておくと便利です。

土地価格には5つの価格が付きます。これを一物五価といいます。一つのものに複数の価格がつくことは珍しく、「路線価では坪50万円です。」とか「実勢価格は坪70万円位ですね。」と言われて、土地価格の違いが判らず戸惑ったという話もよく聞きます。

土地価格で困らないために、一物五価の詳細とその調べ方や算出方法を詳しくご紹介します!

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土地価格は一物五価

土地価格は利用目的や公表する自治体によって異なります。一般的には下記の5つの価格が「五価」と呼ばれています。

■五価(土地の5つの価格)■

価格名 説明 調べ方
1.実勢価格

(時価)

実際に不動産売買の際に用いられる価格。公示地価との比率は取引事例により異なる。 「不動産取引価格情報検索」

・不動産情報サイト

・一括査定サイト

2.公示地価 地価公示法に基づいて、国土交通省が毎年3月に公表する価格。一般的に、この公示地価が相続税評価額や固定資産税評価額の目安とされる。 「土地総合情報システム」

・全国地価マップ

3.基準値価格 国土利用計画法に基づいて、都道府県知事が毎年9月に公表する価格。公示地価との比率はほぼ1:1。 「土地総合情報システム」

・各都道府県のホームページ

4.相続税評価額

(路線価)

国税庁が毎年7月に公表する市街地などにおいて道路(路線)に付けられた路線価をもとに計算される。公示地価との比率1:0.8 「路線価図・評価倍率表」

・全国地価マップ

5.固定資産税

評価額

不動産(土地)に対する固定資産税などを課税するための基準となる評価額で、各市町村が3年ごとに4月に公表する。公示地価との比率は1:0.7 ・各市町村ホームページ

・全国地価マップ

・各市区町村の役所や役場、図書館などで冊子の閲覧が可能

1.実勢価格(時価)

実勢価格とは一般的に「実際に取引されている価格」のことを指し、「時価」とも呼ばれています。時価と聞くと「寿司屋」を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。高級すし店では、天候や時期によって鮮魚の仕入れ値が変動するため、実際の寿司の値段を「時価」と表示することがあります。しかし、不動産で使われる「時価」は意味合いが少し異なり、「相場」というほうが近いかもしれません。

不動産は個別性と言われ、一つとして同じ不動産や物件は存在しません。それぞれの不動産の条件や市場動向を反映しながら実際の土地価格が決まっていきます。売りたい土地と類似する過去の土地価格を寄せ集めた平均値が「実勢価格」となります。

ここで一つ注意が必要なのは、この「実勢価格」と「取引された過去の土地価格」はイコールではないことです。「実勢価格」はあくまでも相場であり、過去の土地価格の平均値であるため、実際の取引は売りたい土地の個別性や不動産市場や景気の動向、また売り手や買い手の希望などにより土地価格は変動します。

実勢価格を調べるには?

売りたい土地の土地価格が知りたい場合、実勢価格を調べます。効率的で精度の高い方法を3つご紹介します。

①国土交通省の不動産取引価格情報検索
出典:http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

出典:国土交通省不動産取引価格情報

誰でも安心して不動産の取引を行えるようにすることを目的として、平成18年4月から不動産の取引情報提供制度がスタートしました。数多くの取引価格の情報を広く提供し、不動産売却に透明性を持たせるために施行されました。実際の取引価格情報をアンケート集約して、まとめたデータを、検索しやすい形で提供しているのが「不動産取引価格情報検索」です。

実際のページはこちらからどうぞ。
国土交通省「不動産取引価格情報検索」

・不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図るため、国土交通省が不動産の取引当事者を対象に不動産取引のアンケート調査を実施し、その結果得られた回答などについて物件が容易に特定できないよう加工した上で公表するものです。

・公表は3ヶ月単位でとりまとめた上で、四半期ごとに行っています。

出典:国土交通省不動産取引価格情報

所在地での絞込みだけではなく、土地の形や前面道路なども確認することができるため、類似する土地の取引事例も探しやすく、坪単価などの相場を読みやすくなっています。実際に「不動産取引価格情報提供制度」を利用したユーザーの46パーセントが「実勢価格がわかる」と回答しています。

また実際に不動産会社から提示される査定額や実勢価格が適正なのかの判断も、この「不動産取引価格情報」を活用することによって確認することができます。土地の実勢価格を知るために、「不動産取引価格情報検索」をぜひ活用してみてください。

②複数の価格査定を集める

無題2国土交通省の「不動産取引価格情報提供検索」を利用してみて、実際に自分の売りたい土地に類似する取引事例が少ない場合は、実勢価格が知りたくても精度は落ちてしまいます。少なくても2~3件の事例がないと難しいところです。

その際には、複数の不動産会社に価格査定を依頼できる一括査定サイトを活用しましょう。各不動産会社は、過去に取引をした土地価格などを元に査定価格を提示してきます。複数集めることで、実勢価格を知ることができます。

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③不動産情報サイトで探す

前述の2つの方法からは少し精度が落ちますが、近隣で売りに出ている土地価格を不動産情報サイトで探すこともできます。大手不動産情報サイトで売りたい土地の住所で調べていくといくつか出てきますが、類似するものを探すのは簡単な作業ではありません。広さや接する道路の幅の違いだけではなく、上に家が建っている場合も多いので、土地価格はあくまで参考程度と考えましょう。ただ、不動産情報サイトで近隣の土地がどのようにアピールされているか、売り出し方がわかります。今後の土地売却にあたって自分の土地のメリットとして生かせる情報があれば、ぜひ押さえておきましょう。不動産会社や買い手との交渉の時に役立つこともあります。

2.公示地価

国土交通省が地価公示法に基づいて、毎年1月1日に基準地を選定し「正常な価格」を判定し、3月に公示するものを「地価公示」といいます。全国で25,270地点(2016年1月1日時点)の標準地で実施され、取引の際に土地価格の客観的な目安として活用されています。

地価公示の役割は以下の通りです。

  • 一般の土地の取引に対して指標を与えること
  • 不動産鑑定の規準となること
  • 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
  • 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
  • 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること  等

                      (出典:国土交通省

ただし、1年に一度しか発表されないため、どうしても市場の動向からは遅れをとります。実勢価格との差異が出てしまうことも十分に理解しておきましょう。

公示地価を調べるには?

公示地価は該当標準地の1平方メートル当たりの正常な価格を判定しています。特別な事情がない限り適正な取引における土地価格の目安となります。

実際の公示地価は、国土交通省のHPより簡単に確認することができます。

→国土交通省「土地総合情報システム」

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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今回は「東京都新宿区大久保」周辺の土地公示価格を調べてみましょう。まず、国土交通省の「土地創業情報システム」の「地価公示・都道府県地価調査」を開きます。

地図上で該当の都道府県、市区町村を選択していきます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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「東京都」、「新宿区」と選んでいくと検索画面に入れます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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新宿区内までの絞込みはできました。ここからは対象や詳細部分を選択して検索していきます。今回の対象は「地価公示のみ」ですが、併せて都道府県地価調査も調べたい場合やどちらも閲覧したい場合も選択し閲覧することができます。また過去の調査や、「住宅地」や「商業地」など用途区分なども絞り込むことができます。

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次に、新宿区内の最新の地価公示が一覧で表示されますので、知りたい土地周辺の住所を探し、詳細を確認することができます。今回は東京都新宿区大久保周辺の公示地価を探しているので、標準値番号の「新宿1」をクリックします。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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詳細が表示されました。公示地価は1平方メートルの価格は480,000円と確認することができます。またさらに詳しく知りたい、不動産鑑定士による鑑定評価書が見たいという場合には一覧の画面に戻り、詳細を開いていきます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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公示地価は2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を元に、該当標準値の正常価格を判定しています。ここでは2人分の「鑑定評価書」の1枚目のみを閲覧することができます。

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この鑑定評価書の中でも、「(6)市場の特性」に関してはそれぞれの鑑定士の見解がわかり、今後の土地売却の動向を知るためにも重要な情報となります。

3.基準地価格

公示地価ともよく似たこの「基準値価格」は、公的な価格のひとつで、「都道府県地価調査」により公表された土地価格のことを指します。

「基準値価格」は国土利用計画法施行令第9条に基づき、各都道府県知事が毎年9月に公表されます。毎年7月1日を基準日として「基準地」の価格を1人以上の不動産鑑定士が評価し、正常な土地価格を判断します。

しかし、実勢価格や実際の取引価格からは乖離していることを十分に理解しておく必要があります。「基準地価格」は、あくまで土地価格の目安であり、景気の動向を掴むために「公示地価」と同様に活用していきます。

基準地価格を調べるには?

実際の土地売却で基準地価格を調べるときは、売りたい土地の近隣の基準地を探して調べていきます。今回は「東京都新宿区北新宿1丁目」を例に挙げてご紹介します。

国土交通省の「土地総合情報システム」を使い、基準地価格を調べていきます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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まず、国土交通省の「土地総合情報システム」のトップページから「地価公示・都道府県地価調査」を開きます。そして、地図上で該当の都道府県、市区町村を選択していきます。今回は「東京都」、「新宿区」と選んでいきます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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東京都新宿区まで選択すると、検索条件の設定画面に入ります。ここで「都道府県地価調査のみ」を選択し検索することで、「基準地価格」の一覧画面に入ることができます。またここの対象箇所を「地価公示」や「両方」と選択することもできます。また過去の基準地価格や用途区分などを細かく選択することも可能です。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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一覧が表示されたら売りたい土地の近隣住所を探し、基準地番号の部分をクリックすると詳細が確認できます。今回は「東京都新宿区北新宿1丁目」なので、「新宿5-17」を選択すると詳細が表示されます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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都道府県地価調査で、「東京都新宿区北新宿1丁目」の基準地価格は1平方メートルあたり854,000円でした。

今回の例に挙げた「東京都新宿区北新宿1丁目353番61号」という基準地ですが、同じ所在地が地価公示の「標準地」にもなっています。実際に基準地価格の「基準地」と公示地価の「標準地」が同じこともあり、こういった場合は「公示地価」と「基準地価格」の見比べができます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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平成28年3月に発表された公示地価では、同じ「東京都新宿区北新宿1丁目353番61号」は1平方メートルあたり868,000円となっており、基準地価格より上昇していることがわかります。基準地価格は、一般的に国土交通省が公表する公示地価よりも安くなるケースが多いですが、公示地価の半年後に基準値価格が公表されるため、地価の推移や動向を確認することができます。

平成27年の9月から平成28年3月の間に、地価が上昇したのかどうかをこれだけで判断するのは難しいですが、今年の9月に公表される「標準地価格調査」も注目していくことで土地価格の動向を見極めることができます。

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 4.相続税評価額

相続税評価額は、国税庁が毎年7月に公表する市街地などにおいて道路(路線)に付けられた路線価をもとに計算され、一般的には「路線価」と呼ばれています。売りたい土地に接する道路の価格を調べ、そこから土地価格を算出していきます。公示地価の8割程度が目安とされています。

また、土地価格の目安として活用されるだけでなく、相続税や贈与税などの根拠にもなります。大幅に上下を繰り返すような数字ではありませんが、幹線道路や再開発など街が変化することで、路線価は緩やかに変動していきます。

「相続税評価額(路線価)」の調べ方

売りたい土地の路線価は、まず国税庁のHPにある「路線価図・評価倍率表」から最新の価格を調べることができます。今回は「東京都新宿区愛住町」を例に調べていきましょう。

路線価1

出典:https://www.nta.go.jp/

まずはトップページから調べたい都道府県を選択していきます。

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都道府県、市区町村を選択していきます。「東京都」、「新宿区」と選びます。

出典:https://www.nta.go.jp/

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新宿区の各町名が出てきたところで、該当の町の路線価図ページ番号を選択し、地図を開いていきます。ここでは「愛住町」の路線価図ページ番号である「21025」を選択すると、地図が開きます。

出典:https://www.nta.go.jp/

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行き止まり道路を除く公道に路線価が表示されていますので、ここの数値を目安に売りたい土地の路線価を計算していきます。

出典:https://www.nta.go.jp/

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路線価図の見方も少し慣れが必要です。解説もわかりやすく書いてあるので、参考にしながら該当の路線価を確認していきましょう。

相続税評価額の計算は難しい?

路線価は道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を指します。路線価図を元に売りたい土地を計算してみましょう。路線価から1平方メートル当たりの価格を算出します。

①(自用地の場合)計算の仕方

【路線価】×奥行価格補正率=(1平方メートル当たりの土地価格)

そこから土地の総面積をかけることで価格が出てきます。

例えば・・・

路線価6

出典:https://www.nta.go.jp/

奥行35mの自用地の場合ですが、まずこの奥行に相当する「奥行価格補正率」を調べます。

奥行価格補正率表(平成19年分以降)

出典:https://www.nta.go.jp/

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「奥行価格補正率」は0.98となります。路線価は300千円ですから、計算すると以下のようになります。

300千円×0.98=294千円←(1平方メートル当たりの評価額)

1平方メートルあたりは294千円となり700平方メートルの土地なので、土地価格は205,800千円となります。

294千円×700=205,800千円  ←(自用地の評価額)

②(借地権の場合)計算の仕方

借地権の土地の場合は以下のように算出します。

(自用地の土地価格)×借地権割合=【借地権の評価額】

先ほどと同じ土地を例に挙げて算出してみましょう。

この土地は「300C」とついているため、借地権割合は以下のようになります。

出典:https://www.nta.go.jp/

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自用地の土地価格は205,800千円となっているため、借地権の土地価格は以下のようになります。

205,800千円×0.7=144,060千円  ←(借地権の評価額)

相続税・贈与税の場合は・・・

出典:http://www.photo-ac.com/

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路線価は毎年7月に公表され、同年1月1日から12月31日までに発生する相続税や贈与税の計算に利用されます。平成28年も路線価が上昇したことで大きな話題となり、景気の回復基調を反映するものになりました。しかし一方で、相続や贈与を控える人たちにとって、路線価の大幅な上昇は気が気ではありません。

特に都市部では、オフィス需要も年々高まってきており、2020年のオリンピック開催にむけてインフラ整備や再開発が進み、今後も路線価は上昇するとみられています。都市部に土地を持ち、相続や贈与の可能性がある人は、毎年の公示地価や路線価の変動をきちんと把握しておくようにしましょう。

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5.固定資産税評価額

家を持つ人ならだれでも知っている「固定資産税」。毎年1月1日現在に所有している固定資産(土地、家屋など)に対し、市町村が税額を決定し課税することです。東京都23区だけは特例で都が課税することになっています。

では「固定資産税評価額」とは一体どのようなものなのでしょうか。その名前の通り、「固定資産税などを課税するための基準となる評価額」のことで、各市町村から3年ごとの4月に公表されます。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて評価が行われ、市区町村長(東京都23区内は都知事)が評価額を決定することになっています。

3年ごとの公表となるので、地価の変動などに臨機応変に対応するものではありません。もちろん「適正な時価」を元に課税を行うべきなのですが、膨大な土地や家屋を毎年度見直すことは難しいことから、3年間評価額を据え置く制度がとられています。東京都の場合では、平成24年、平成27年と評価替えが行われています。

公表から時間の経った「固定資産税評価額」は実勢価格とかけ離れてしまうこともありますが、固定資産税の基準となる評価額であり、土地価格のひとつの目安となります。公示地価との比率は1:0.7とされています。

固定資産税評価額の計算方法

出典:http://www.soumu.go.jp/

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土地の固定資産税評価額は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」によって算出されています。この「固定資産評価基準」は総務省のHPより閲覧することができ、23ページより土地の「画地計算法」が掲載されています。

→総務省「固定資産評価基準 第1章 土地」

この「画地計算法」とは、主要な街路に付された路線価を基礎として、土地の奥行や形状など個別の状況に応じた画地補正率や側方路線影響加算率などを乗じて、1平方当たりの評価額を算出する方法です。各土地の固定資産税評価額は、この評価額に土地面積を乗じて算出していきます。今回は、普通住宅地区で一方のみが路線に接している土地の場合を例に挙げて計算してみます。

①普通住宅地区・一方のみ路線に接する場合
出典:http://www.soumu.go.jp/

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基本的な計算方法は以下のようになります。

① 1平方メートル当たりの評価額=路線価×奥行価格補正率
② 固定資産税評価額=1平方メートル当たりの評価額×土地面積

まずは奥行価格補正率を国税庁のHPより確認します。
→国税庁「奥行価格補正率表」

普通住宅地区で奥行35メートルの場合の奥行価格補正率は「0.96」となりますので、1平方メートルあたりの評価額は960千円となります。

① 1,000千円×0.96=960千円 ←(1平方メートル当たりの評価額)

960千円に土地の面積を乗じることで、固定資産税評価額672,000千円を算出することができます。

② 960千円×(20×35)=672,000千円 ←(固定資産税評価額)

②普通商業地区・正面と側方の路線に接する場合
出典:http://www.soumu.go.jp/

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正面と側方に路線がある角地の場合は、加算がされていきます。まずは路線価評価の高い道路を正面とします。この場合は路線価1,000千円のほうが正面、路線価900千円が側面となります。まずは正面から1平方メートル当たりの評価額を算出していきます。

①基本1平方メートル当たりの評価額(A)=正面路線価×奥行価格補正率
②加算1平方メートル当たりの評価額(B)=
側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
③1平方メートル当たりの評価額=A+B

④固定資産税評価額=一平方メートル当たりの評価額×土地面積

まずは基本1平方メートル当たりの評価額を出します。奥行35メートルの場合の奥行価格補正率は0.98となるので、基本1平方メートル当たりの評価額は980千円となります。

① 1,000千円×0.98=980千円 ←(基本1平方メートル当たりの評価額)

次に加算1平方メートル当たりの評価額を算出します。奥行20メートルの補正率は1.00となります。次に側方路線影響加算率を確認します。

出典:http://www.soumu.go.jp/

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今回は「普通商業地区」で算出していますので、側方路線影響加算率は0.08となります。加算1平方メートル当たりの評価額は72千円となります。

② 900千円×1.00×0.08=72千円 ←(加算1平方メートル当たりの評価額)

1平方メートル当たりの評価額が1,052千円となりますので、固定資産税評価額は736,400千円となります。

③ 980千円+72千円=1,052千円 ←(1平方メートル当たりの評価額)

④ 1,052千円×(20×35)=736,400千円 ←(固定資産税評価額)

固定資産税路線価の調べ方

出典:http://www.ac-illust.com/

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「固定資産税評価額」の基礎となる路線価は、各市町村で無料で公開をしています。また各市区町村の本庁や支所でも固定資産税路線価図を閲覧することができます。

東京都23区の場合は、各区にある都税事務所や都庁第1本庁舎の「都民情報ルーム」、都立中央図書館や東京都主税局のホームページでも閲覧することができます。最新の内容を知りたい場合は、各区の都税事務所においてある冊子版の固定資産税路線価図を閲覧することが勧められています。

また、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供している「全国地価マップ」で固定資産税路線価を確認することもできます。

まとめ

出典:http://www.ac-illust.com/

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いかがでしたか?

土地価格は種類がさまざまです。過去の取引事例から見る土地価格や公的価格など、切り口によって同じ土地でも大幅に土地価格が変わってきます。

しかし、自分の土地の五価を知ることにより、売りたい土地の特徴も見えてきます。不動産会社や売り主へのアピールもしやすく、想定以上に高く売れることがあるかもしれません。

土地売却は一生に何度もあることではないので、土地価格についてはしっかり情報収集をして後悔のないようにしていきましょう♪

もっと詳しく知りたいときは以下の記事も参考になります!

「一物五価」
知って得する土地の価格の違い、130億円の節税例

「実勢価格」
読むだけでまるっとわかる実勢価格!土地価格の基礎知識♪

「公示価格」
「公示地価ってなに?」土地売却初心者はココで調べよう!

「基準地価格」
土地売却ビギナー必読!「基準地価格」と公示地価の違い

「相続税評価額」
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「固定資産税評価額」
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