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路線価はこう計算する!初めてでもわかりやすい相続税評価額

出典:http://www.photo-ac.com/

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国税庁は7月1日に2016年1月1日時点の路線価を公表し、東京の最高路線価がバブル当時の水準の9割近くまで達したことが、大きなニュースとなりました。もっとも高かったのは「東京銀座の鳩居堂前」で、1平方メートルあたり3200万円と、前年より18.7パーセントも上昇しました。外国人観光客の増加や超低金利政策などにより首都圏の路線価は軒並み上昇しましたが、地方ではいまだに落ち込みが続いており、都市と地方の2極化を懸念する声も聞かれます。

さて、ここで話題となっている「路線価」は、土地の5つの価格(一物五価)のうちのひとつである「相続税評価額」のことを指します。土地売却だけではなく、相続税や贈与税の算定基準にもなります。今回はこの「相続税評価額(路線価)」の計算方法などを、わかりやすくご紹介します。

「相続税評価額(路線価)」とは?

土地の価格は一つではありません。土地を売却する時に、まずは不動産屋から「路線価では坪50万円ですが、実勢価格では坪70万円位ですね」と言われることがあり、初心者は戸惑うことが多いようです。土地には5つの価格が付き、「一物五価」と言われています。

1.実勢価格(時価)
2.公示地価
3.基準地価格
4.相続税評価額(路線価)
5.固定資産税評価額

相続税評価額は、国税庁が毎年7月に公表する市街地などにおいて道路(路線)に付けられた路線価をもとに計算され、一般的には「路線価」と呼ばれています。売りたい土地に接する道路の価格を調べ、そこから土地価格を算出していきます。公示地価の8割程度が目安とされています。

「相続税評価額(路線価)」の調べ方

売りたい土地の路線価は、まず国税庁のHPにある「路線価図・評価倍率表」から最新の価格を調べることができます。

路線価1

出典:https://www.nta.go.jp/

まずはトップページから調べたい都道府県を選択していきます。今回は「東京都新宿区愛住町」を例に調べていきましょう。

出典:https://www.nta.go.jp/

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都道府県、市区町村を選択していきます。「東京都」、「新宿区」と選びます。

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新宿区の各町名が出てきたところで、該当の町の路線価図ページ番号を選択し、地図を開いていきます。ここでは「愛住町」の路線価図ページ番号である「21025」を選択すると、地図が開きます。

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行き止まり道路を除く公道に路線価が表示されていますので、ここの数値を目安に売りたい土地の路線価を計算していきます。

出典:https://www.nta.go.jp/

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路線価図の見方も少し慣れが必要です。解説もわかりやすく書いてあるので、参考にしながら該当の路線価を確認していきましょう。

路線価の計算は難しい?

路線価は道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を指します。路線価図を元に売りたい土地を計算してみましょう。路線価から1平方メートル当たりの価格を算出します。

★(自用地の場合)計算の仕方★

【路線価】×奥行価格補正率=(1平方メートル当たりの価格)

そこから土地の総面積をかけることで価格が出てきます。

例えば・・・

路線価6

出典:https://www.nta.go.jp/

奥行35mの自用地の場合ですが、まずこの奥行に相当する「奥行価格補正率」を調べます。

奥行価格補正率表(平成19年分以降)

出典:https://www.nta.go.jp/

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「奥行価格補正率」は0.98となります。路線価は300,000円ですから、計算すると以下のようになります。

300,000円×0.98=294,000円

1平方メートルあたり294,000円となり700平方メートルの土地なので、土地価格は205,800,000円となります。

★(借地権の場合)計算の仕方★

借地権の土地の場合は以下のように算出します。

(自用地の土地価格)×借地権割合=【借地権の土地価格】

先ほどと同じ土地を例に挙げて算出してみましょう。

この土地は「300C」とついているため、借地権割合は以下のようになります。

出典:https://www.nta.go.jp/

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自用地の土地価格は205,800,000円となっているため、借地権の土地価格は以下のようになります。

205,800,000円×0.7=144,060,000円  ←(借地権の土地価格)

相続税・贈与税の場合は・・・

出典:http://www.photo-ac.com/

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路線価は毎年7月に公表され、同年1月1日から12月31日までに発生する相続税や贈与税の計算に利用されます。平成28年も路線価が上昇したことで大きな話題となり、景気の回復基調を反映するものになりました。しかし一方で、相続や贈与を控える人たちにとって、路線価の大幅な上昇は気が気ではありません。

特に都市部では、オフィス需要も年々高まってきており、2020年のオリンピック開催にむけてインフラ整備や再開発が進み、今後も路線価は上昇するとみられています。都市部に土地を持ち、相続や贈与の可能性がある人は、毎年の公示地価や路線価の変動をきちんと把握しておくようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか?

「相続税評価額」すなわち「路線価」は、土地価格の目安として活用されるだけでなく、相続税や贈与税などの根拠にもなります。大幅に上下を繰り返すような数字ではありませんが、幹線道路や再開発など街が変化することで、緩やかに変動していきます。

オリンピックやリニアモーターカーの開業などは、今後の路線価に大きな影響を与えていくことが予想されています。路線価を十分に理解しておくことで動向や不動産にかかる税金などを知ることもでき、土地の売却もスムーズに進みます。算出方法など、しっかりチェックしておきましょう!

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