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土地売却ビギナー必読!「基準地価格」と公示地価の違い

出典:http://www.ac-illust.com/

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不動産の売却は特に「価格」が一番気になるところですね。特に土地の場合は、1つの土地に5つの価格が付き(一物五価)、初心者は大変混乱するところです。

★一物五価★

1.実勢価格(時価)
2.公示地価

3.基準地価格
4.相続税評価額(路線価)
5.固定資産税評価額

5つの価格はひとつひとつを理解しておくことで、土地売却が大変有利になります。今回はそのうちのひとつである「基準値価格」についてご紹介します。

基準値価格とは?

公示地価ともよく似たこの「基準値価格」は、公的な価格のひとつで、「都道府県地価調査」により公表された価格のことを指します。

「基準値価格」は国土利用計画法施行令第9条に基づき、各都道府県知事が毎年9月に公表されます。毎年7月1日を基準日として「基準地」の価格を1人以上の不動産鑑定士が評価し、正常な価格を判断します。

出典:http://www.ac-illust.com/

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東京都を例にとってみると、平成27年の東京都基準地価格は都内1,268地点の選定基準値を調査し、平成27年9月17日付で公表されました。基準地価格も用途区分ごとに分かれており、平成27年の調査では住宅地770地点、商業地467地点、工業地13地点、住宅見込地6地点、林地11地点となっています。

また地点数も、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)で162地点、その他の18区で550地点、多摩地区22市2町4村で479地点と配分されています。

平成27年地価調査結果の概要

各都道府県による「基準地価格」の公表後に、国土交通省は全体の総括として全国的な概要をまとめて発表しています。

出典:http://www.photo-ac.com/

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都市圏の商業地の上昇が著しい一方で、地方はいまだに商業地も住宅地も7割以上が下落しているという厳しい状況が続いています。三大都市圏の住宅地も小幅な上昇ですが、上昇率は頭打ち傾向となっています。平成28年地価調査の概要は9月以降に公表されます。公示価格で影響の大きかった外国人観光客の増加や景気などが、「基準地価格」にもどのような影響を及ぼすのか、注目していきたいところです。

平成26年7月以降の1年間の地価について

・全国平均では、住宅地、商業地ともに依然として下落をしているものの下落幅は縮小傾向を継続。

・三大都市圏をみると、商業地については総じて上昇基調を強め、住宅地については、東京圏・名古屋圏で小幅な上昇を継続。

・地価公示(1月1日時点の調査)との共通地点で半年毎の地価動向をみると、全国の住宅地は前半0.2%の上昇、後半は0.3%の上昇。また、商業地は前半0.5%の上昇、後半は1.1%の上昇。

・上昇地点数の割合をみると、三大都市圏では、住宅地の4割以上の地点が上昇、商業地の7割弱の地点が上昇。一方、地方圏では住宅地、商業地ともに上昇地点及び横ばい地点は増加しているが、依然として7割以上の地点が下落。

(出典:国土交通省

平成27年の概要は国土交通省のHPから細かく確認することができます。
★「平成27年都道府県地価調査」(基準日:平成27年7月1日)

基準地価格の調べ方

実際の土地売却で基準地価格を調べるときは、売りたい土地の近隣の基準地を探して調べていきます。今回は「東京都新宿区北新宿1丁目」を例に挙げてご紹介します。

国土交通省の「土地総合情報システム」を使い、基準地価格を調べていきます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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まず、国土交通省の「土地総合情報システム」のトップページから「地価公示・都道府県地価調査」を開きます。そして、地図上で該当の都道府県、市区町村を選択していきます。今回は「東京都」、「新宿区」と選んでいきます。

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東京都新宿区まで選択すると、検索条件の設定画面に入ります。ここで「都道府県地価調査のみ」を選択し検索することで、「基準地価格」の一覧画面に入ることができます。またここの対象箇所を「地価公示」や「両方」と選択することもできます。また過去の基準地価格や用途区分などを細かく選択することも可能です。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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一覧が表示されたら売りたい土地の近隣住所を探し、基準地番号の部分をクリックすると詳細が確認できます。今回は「東京都新宿区北新宿1丁目」なので、「新宿5-17」を選択すると詳細が表示されます。

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都道府県地価調査で、「東京都新宿区北新宿1丁目」の基準地価格は1平方メートルあたり854,000円でした。

今回の例に挙げた「東京都新宿区北新宿1丁目353番61号」という基準地ですが、同じ所在地が地価公示の「標準地」にもなっています。実際に基準地価格の「基準地」と公示地価の「標準地」が同じこともあり、こういった場合は「公示地価」と「基準地価格」の見比べができます。

出典:http://www.mlit.go.jp/index.html

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平成28年3月に発表された公示地価では、同じ「東京都新宿区北新宿1丁目353番61号」は1平方メートルあたり868,000円となっており、基準地価格より上昇していることがわかります。基準地価格は、一般的に国土交通省が公表する公示地価よりも安くなるケースが多いですが、公示地価の半年後に基準値価格が公表されるため、地価の推移や動向を確認することができます。

平成27年の9月から平成28年3月の間に、地価が上昇したのかどうかをこれだけで判断するのは難しいですが、今年の9月に公表される「標準地価格調査」も注目してみていくことで見極めることができます。

 まとめ

いかがでしたか?

「公示地価」と「基準地価格」はどちらも公的な土地価格を示すものです。しかし、実勢価格や実際の取引価格からは乖離していることを十分に理解しておく必要があります。「基準地価格」は、あくまで目安であり、景気の動向を掴むために「公示地価」と同様に活用していきます。

特に初めて土地を売る場合は動向をつかむのも一苦労です。国土交通省のHPなどを活用しながら、景気の動向や土地の相場を押さえて、後悔のない土地売却を進めていきましょう!
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