民泊「180日制限」は新しいビジネスチャンスになるか?!

出典:http://www.photo-ac.com/

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2016年6月2日、「民泊の年間上限日数を180日に規制する」という文言を盛り込んだ「規制改革実施計画」が閣議決定しました。不動産業界はこの「180日規制」の撤廃を求めていました。営業日数に関しては、年度内の法案提出に向けて所轄省庁によって確定されますが、完全撤廃は厳しい状況です。

民泊の全面解禁として閣議決定した「規制改革実施計画」では、民泊の枠組みを大きく2つに分け、届出や登録を義務付けています。今回は枠組みの概要と、これまでの経緯や今後の展望などをご紹介します。

Ⅰ:家主居住型

家主居住型とは、家主の住んでいる住宅を民泊として活用するケースを指します。たとえば、家主と宿泊者との交流などをメインに民泊を行う場合は「家主居住型」での運営になります。

民泊事業に関しては届出制となり、以下が義務化されます。

・利用者名簿の作成や保存

・一般的な衛生水準の維持・確保

・利用者に対する騒音やごみなどの注意事項の説明

・民泊を行っている旨の玄関への表示

・苦情等への対応

・保健所、警察、税務などへの情報提供 など

これらの他には、住居専用地域でも実施が可能になることも大きな改革のひとつです。またマンションの管理規約で民泊が禁止されている場合は運営できないことや、賃貸入居者の場合は契約書が優先されるという文言も盛り込まれています。

Ⅱ:家主不在型

一方、家主不在型とは民泊提供日に住宅提供者が居住していない住宅の活用を指します。法人で所有している住宅の活用もこの家主不在型に含まれます。たとえば、空き家となってしまった実家を民泊として活用したい場合は「家主不在型」で届出を行います。その場合に、「民泊を行っている旨を玄関に表示すること」が義務付けられています。

出典:http://www.ac-illust.com/

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また、家主不在型の場合は「民泊宿泊管理者」が必要になってきます。家主が管理者として登録をすることもできますし、登録された管理者に管理業務を委託することもできます。

「民泊施設管理者」については6月2日に閣議決定された「規制改革実施計画」には以下のように記載されています。

2.民泊施設管理者

<枠組み>
○登録制とし、以下の事項を義務化する。
・利用者名簿の作成・保存
・衛生管理措置(一般的な衛生水準の維持・確保)
・外部不経済への対応措置(利用者に対する注意事項(騒音、ゴミ処理等を含
む)の説明、苦情等へ の対応など)
・(集合住宅(区分所有建物)の場合)管理規約違反 の不存在の確認
・(住宅提供者が所有者でなく賃借人の場合)賃貸 借契約(又貸しを認めない
旨の条項を含む)違反の 不存在の確認
・行政当局(保健衛生、警察、税務)への情報提供

○法令違反行為を行った場合の業務停止、登録取消を可能とするとともに、
不正行為への罰則を設ける。         (出典:http://www.cao.go.jp/

Ⅲ:「180日規制」をめぐる攻防

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「家主居住型」、「家主不在型」のどちらも「一定の要件を満たすこと」として「年間提供日数上限を180日」に設定されています。

年間提供日数などが「一定の要件」を満たすこと。「一定の要件」としては、年間提供日数上限など が考えられるが、既存の「ホテル・旅館」とは異なる 「住宅」として扱い得るようなものとすべきであり、年 間提供日数上限による制限を設けることを基本として、半年未満(180日以下)の範囲内で適切な日数 を設定する。なお、その際、諸外国の例も参考とし つつ、既存のホテル・旅館との競争条件にも留意する。  (出典:http://www.cao.go.jp/

閣議決定に至るまでには、この180日を巡り、関係団体が攻防を繰り広げてきました。旅館・ホテル業界などは「上限日数30日が適正」として要望を出していましたし、不動産業界としては「制限日数の撤廃」を求めて、草案などに強く反発をしてきました。

不動産業界としては、民泊に活用できる180日以外の半年を賃貸物件として貸し出すことは不可能であるため、「180日規制」では収益が上がらない状況となってきます。これに対し、民泊事業に本格参入するのであれば「旅館業法の許可を取るべき」という意見もあり、これからの法律制定に向けて世論も巻き込んだ論議が予想されています。

規制緩和が民泊事業を活性化させる

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180日規制に関してさまざまな論議がありますが、「合法化」の流れは大きな前進として歓迎もされています。また、届出や登録の手続きがインターネットでできることや、マイナンバーや法人番号の活用など、新規参入もしやすい仕組みつくりが関係者から注目を集めています。

今回の合法化の流れを受けて、新規参入の準備をすでに始めているところもあるようです。来春の施行に向けて国会審議や法律制定、世論などの動向をしっかり見極め、民泊参入に乗り遅れることのないように、準備を進めていくことも重要になってきます。

まとめ

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いかがでしたか?

「民泊」は合法化の流れを受けて、ビジネスとしてもますます動向が注目されていきます。「180日規制」がより新しい「民泊ビジネス」を生む可能性も大きく、綿密な情報収集と計画が必要になってきます。しかし、何より利用者や提供者、既存入居者などの安全面の確保がもっとも重要であり、そこに基づいて新法が制定されることもきちんと理解しておく必要があります。

新法制定に向けて「民泊」は現在進行形で進化していきます。

今後も動向に注目していきましょう。

参考→「規制改革実施計画」(平成28年6月2日閣議決定)

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