【実家を売りたい!不動産売却】認知症の親が名義人の場合

出典:http://www.ac-illust.com/

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「認知症の父を自宅で介護していた母が亡くなりました。父も一人では生活できないため、高齢者施設に入居します。空き家になってしまう実家は売れますか?」

認知症の親が名義人の実家を子どもが売りたい場合、不動産会社に相談すると「いくら認知症だからといって、子どもが勝手に親の家は売れないですよ」といわれることもあるようです。

しかし判断能力の難しい現状で不動産会社まで連れて行くことも、たくさんの契約書類を書かせることも一苦労です。かといって、空き家を維持していくだけでも、いろいろとお金がかかってきますよね。そして高齢者施設の入居費用も安くはありません。

今回は、認知症の親が名義人の実家を子どもが売却する場合に、必要な手続きなどをご紹介します。

成年後見人を立てなければ売ることができない

不動産の売却は、名義人本人が「売りたい」という意思があった上で成り立ちますが、名義人本人が認知症などで判断能力がない場合は、「成年後見人」をつけることで不動産の売却などの手続きを行うことができます。この場合、売却して得たお金は「名義人本人のために使うこと」が定められています。

出典:http://www.moj.go.jp/index.html

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成年後見制度とは、ある人(以下「本人」といいます。)の 判断能力が精神上 の障害により不十分な場合(認知症高齢者、知的障害者、精神障害者等)に本 人を法律的に保護し、支えるための制度です。

例えば、本人のために預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、 不動産の売買等をする必要があっても、本人の判断能力が全くなければ、そのよ うな行為はできませんし、判断能力が不十分な場合にこれを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果を招くおそれがあります。そのような場合に、家庭裁判所が本人に対する援助者を選び、その援助者が本人のために活動する制度が成年後見制度です。(出典:http://www.courts.go.jp/

どんな人が後見人になれるの?

「成年後見人」を申し立てできるのは、本人や配偶者、親・子・孫・兄弟姉妹など4等身以内の親族、検察官や市町村長などです。申し立ての際には後見人候補も併せて申し立てます。

後見人の候補になれる人としては以下の通りです。

■親族

■弁護士や司法書士、社会福祉士など専門知識を持つ第三者

■社会福祉法人  など

近年では第三者の選任も増えてきているようですが、やはり子どもが後見人候補になるケースが多いようです。後々でもめることのないように、親族できちんと話し合って候補を立てていきましょう。

申立に必要な書類は?

「成年後見制度」を利用する場合、まずは親の住所地の家庭裁判所へ申し立てをします。申立に必要な書類は、すべて各地の裁判所のHPよりダウンロードすることができます。

出典:http://www.photo-ac.com/

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必要な書類の中には、親の精神状態についての医師の診断書もあります。主治医とコンタクトを取り、必ず所定の診断書に記入をお願いしましょう。主治医が精神科の専門でなくても大丈夫です。

医師の診断書の重要性

「成年後見制度」は大きく分けると「法定後見制度」と「任意後見制度」の2つにわかれます。さらに「法定後見人制度」の場合は「後見・保佐・補助」の3つに分かれていて、本人の判断能力などによって選べるようになっています。

■自分の財産を管理・処分することができない→「後見」

■自分の財産を管理・処分するには、常に援助が必要→「保佐」

■自分の財産を管理・処分するには、援助が必要な場合がある→「補助」

医師の診断書には上記内容にチェックを入れる項目があり、ここが裁判所では大きな判断となってきます。主治医も「成年後見制度」に十分に精通しているわけではないので、申請する家族は「成年後見制度」を活用する必要性や今後の見通しなどをきちんと主治医に説明をして、診断書を書いてもらうようにしましょう。

申し立てからどのくらいかかるの?

出典:http://www.moj.go.jp/index.html

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東京家庭裁判所の場合、必要書類がそろったら面接の予約を行います。書類の審理や申立人・後見人候補との面接、本人や親族への面接や本人の鑑定を経て、審判と後見人等の選任となります。それぞれの状況に応じますが、成年後見人等の開始までは2~4か月程度かかるようです。

後見人による不動産売却

「成年後見人」が決定し、「成年後見制度」を活用できるようになると、今度は不動産売却に向けての動きになってきます。不動産会社に査定をしてもらい、買い手を探してもらいましょう。無事に買主が見つかり「成年後見人」が売買契約を結んだ後には、家庭裁判所の許可が必要になってきます。

「成年後見人」は「居住用不動産処分許可」を家庭裁判所に申し立てます。この申立は、問題のない事案であれば1~2週間で審理されます。

家庭裁判所の判断基準

出典:http://www.ac-illust.com/

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「居住用不動産処分許可」について、裁判所が設けている明確な判断基準はありませんが、最も重要視しているのは「売却が名義人本人の不利益にならないか」という点です。前述のとおり、売却して得たお金は「名義人本人のために使うこと」と定められています。

「住居用の不動産を売却して、高齢者施設の入居費用にしたい」

この理由だけではなかなか難しいのが現状です。

裁判所としては、

・ほかの資産では賄えないのか?
・一時帰宅や退所の場合の可能性はないのか?
・そもそも居住用不動産を売却する必要があるのか?
・売却先や売却額が妥当なのか?

などをとても慎重に判断していきます。「成年後見人」はこの事情を書類に明確し、裁判所から要請があった場合は説明し証明していく必要があります。「成年後見人」が第三者の場合は、書類を記入する段階からきちんと打ち合わせておきましょう。

成年後見人はこれ以外にも・・・

家庭裁判所から「居住用不動産処分」の許可が下りたら、売買代金の精算と所有権移転の登記を行います。これで無事に親の家を売ることができたわけです。長い道のりですね。

ただ、不動産が売却できたからといって、成年後見人の役割が終わったわけではありません。いったん選任された「成年後見人」は今後も役割を担います。預貯金などの財産管理を記帳し、裁判所の要請を応じて、いつでも明確できるようにします。また介護サービスや入居契約なども本人に代わって行うのです。

Q 仕事は,いつまで続くのですか。

本人が死亡又は本人の能力が回復するまで続きます。

 申立てのきっかけとなった,例えば「保険金を受け取る」とか,「遺産分割をする」といった手続が終了したとしても,成年後見人等の仕事が終わるわけではありません。

また,成年後見人等の仕事をしている間は,家庭裁判所による後見監督を受けます。

よって,家庭裁判所からの求めがあれば,成年後見人等は家庭裁判所に対して後見等事務の報告をする必要があります。本人の財産を使い込む等,不適切な後見等事務をしたことが確認された場合,その内容の程度によっては,後見人等を解任され,損害賠償,業務上横領等の民事上,刑事上の責任を問われる場合がありますのでご注意ください。(出典:http://www.courts.go.jp/

親の家を売る、その前に・・・

出典:http://www.ac-illust.com/

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「親の家を売りたいから成年後見人になる」と考えると、そのあとが大変です。いったん「成年後見人」になると、辞めたい場合も家庭裁判所の許可が必要になります。

認知症の親の不動産を売却する場合、切っても切り離せない「成年後見制度」。親が元気なうちからきちんと家族で話し合っていく必要があるのかもしれませんが、それもなかなか難しいところです。

ただ家族で常日頃から細やかなコミュニケーションをとっておくと、今回のような事態になっても対応は比較的容易になるでしょう。親のかかりつけ医もわからないようなことがないようにしておきたいですね。

また売却の際には一括査定も便利です。サイトのチェックもしておきましょう♪

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