【解説】違いを知ろう!「媒介契約」一般、専任、専属専任

出典:http://www.photo-ac.com/

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「所有するマンション、少し時間的に余裕もあるから仲介でお願いすることに。不動産屋さんも決まって、ほっと一安心」いやいや、まだ安心するのは早いです。次に控えているのは、媒介契約です。不動産会社と売却に取り掛かる前に結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。

媒介契約には大きく分けて3種類あります。それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の条件や売り主の意向によって選んでいくことが必要です。

一般媒介契約

契約タイプ 複数の不動産会社と同時に契約できる
進捗報告 規定なし
メリット ・物件の囲い込みがない

・買い手が見つかる機会が増える

デメリット ・複数の不動産会社とのやりとりが煩雑

・他の媒介契約よりも広告の扱いが小さくなる場合もある

・買い手を見つけるのに時間がかかるケースもある

レインズ登録義務 なし(任意)

一般媒介契約に向くのは、ずばり「優良物件」「希少物件」の場合です。売り出せばすぐ買い手が付きそうな物件であれば、不動産会社間で競争意識が生まれ、より良い条件で売却先を見つけることができます。

ただし不動産会社としては、営業にお金をかけても他社にとられる可能性が大きい一般媒介契約は、メリットが少ないためあまりオススメしない傾向があります。営業や広告で大きく扱っても他社にとられる可能性が高いため、不動産会社内でも物件の優先度は下がってしまうのです。また売り手側としても優良物件でない場合は、不動産会社の優先度が低いため、なかなか買い手がつかず契約期間だけが延びてしまうこともあります。

専任媒介契約

契約タイプ ひとつの不動産会社と契約する
進捗報告 2週間に1回以上文書による報告
メリット ・不動産会社が積極的に動いてくれる

・よい条件で売れる可能性が高い

・同時に自分で買い手を見つけることもできる

デメリット  ・信頼できる不動産会社かどうか、契約前の見極めが必要
レインズ登録義務 7日以内にレインズへ登録

専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が義務つけられている点が大きなポイントです。全国の不動産会社が会員となり、売却や買い取りの情報を交換できる大規模なコンピューターシステムです。リアルタイムで登録されることにより、売却情報が不動産業界全体に拡散し買い手が見つかる機会がより一層増えることになります。

また専任媒介契約は、媒介報酬がほぼ保障されているため、不動産会社が積極的に売り出してくれます。「駅から少し遠い」、「収納が少ない」、「少し日当たりが悪い」など買い手が付きにくい物件でも、不動産会社の積極的な営業と広告で買い手が付きやすくなります。

専属専任媒介契約

契約タイプ ひとつの不動産会社と契約する
進捗報告 1週間に1回以上文書による報告
メリット ・不動産会社は最優先で動いてくれる

・よい条件で早く売れる可能性が高い

デメリット 自分で買い手を見つけることはできない

・信頼できる不動産会社かどうか、契約前の見極めが必要

レインズ登録義務 5日以内にレインズへ登録

まず専属専任媒介契約は、自ら買い手を探すことができないという制約を、十分理解して契約を結ぶことが重要です。もし親戚やご近所の方など、買い手に少しでも心つもりがある場合は専任媒介契約のほうがおすすめです。

不動産会社としては、専属専任媒介契約は媒介報酬が保障され、大きな利益が見込めるため、物件を最優先して広告・営業してくれます。また、たくさんの専属専任媒介契約や専任媒介契約を結び、会社の利益につなげていきたいため、「契約特典」が設けられているケースがあります。特典としては「商品券○万円」などが多くみられますが、「一定期間で買い手がつかなければ、○○万円で買い取ります」というものもあり、急いで売りたい場合には売り手側にとっても大きなメリットがあります。

まとめ

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いかがでしたか?媒介契約は売る側の希望に沿って選べます。

★優良物件を所有していて、売却を急いでいない → 「一般媒介契約」

★身近な人に売るあてもあるが、できれば条件よく売却したい → 「専任媒介契約」

★優良物件ではないが、早く売却して次の家の資金にしたい → 「専属専任媒介契約」

どの媒介契約を選んでも契約期間は3か月と法律で決められていますので、3か月後に依頼した不動産会社も媒介契約の種類も選び直すことが可能です。

初めの一歩としては、物件の状況やそれぞれのメリット・デメリットをよく理解したうえで契約を結ぶことが大切です。不動産会社もたくさんありますが、一括査定をすることでさまざまな不動産会社とコンタクトをとることができます。自分に合った不動産会社を見つけて、不動産売却を納得のいくものにしていきましょう♪

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