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【用語解説】知って得する!「コンバージョン」の基礎知識

コンバージョンとは? リノベーションとの違い

「コンバージョンってリノベーションと同じですか?」賃貸サイトなどを見ているとリノベーションとコンバージョンが混在していますが、実は全く違うものです!この2つは違いがわかると目的にあった物件を探すことができます。ぜひ押さえておきたいところです。

出典:http://www.photo-ac.com/

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■コンバージョン■

転換や変換などの意味を持つ英単語の「Conversion」。不動産用語として使われる場合には「建物の用途転換」のことを指します。たとえば、廃校になった小中学校をオフィスビルや地域のコミュニティー施設に活用したり、倉庫やオフィスビルを住宅やホテルに変更することなどは、コンバージョンと呼ばれます。

■リノベーション■

用途変更が伴うかどうかは別にして、壁をとって間取りを変更したり壁紙を変えたりなど、もう少し小さい範囲の工事。リフォームなどもこの範囲に含まれます。

実際の物件は?

東京都内でもコンバージョンで、数多くの不動産が再生しています。
たとえば少子化の進む新宿区では、廃校になった小学校をお笑い芸人が多く所属する「吉本クリエイティブ・エージェンシー」が東京本社として活用していたり、テナントが入らなくなったオフィスビルをおしゃれなカプセルホテルとしてコンバージョンして活性化させています。

また東京都内だけでなく地方都市でも、オフィスビルを住宅用にコンバージョンして賃貸物件として活用する例も多くみられるようになりました。ここでは、賃貸物件サイトに掲載されているコンバージョン物件の一例を紹介します。

daimaru

内装

所在地 福岡県北九州市小倉北区田町
間取り/家賃 2DK/洋6 洋5 DK7/43.74m²/ 6.0万円
アクセス JR鹿児島本線/西小倉駅 歩12分
西鉄バス/竪町 歩3分
JR鹿児島本線/小倉駅 歩23分
設備/条件 バストイレ別、バルコニー、エアコン、ガスコンロ対応、クロゼット、フローリング、シャワー付洗面台、TVインターホン、室内洗濯置、陽当り良好、シューズボックス、温水洗浄便座、洗面所独立、洗面化粧台、光ファイバー、即入居可、最上階、駅まで平坦、キッチンに窓、内装リフォーム済

コンバージョン物件のメリット

出典:http://www.photo-ac.com/

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オフィスビルから住宅やSOHO住宅へのコンバージョンを例にすると、新築や住宅リノベーションでは実現できない間取りや空間を作り出せるというのが大きなメリットです。天井の高さや広さ、窓のつくり、建材などがもともと住宅用に作られてはいないため、「住空間も自分の個性を出したい」など、他とは一線を画したいという人たちに人気があります。周辺相場より賃貸価格が高いにも関わらず、高い入居率を誇るコンバージョン物件が存在するのも納得できます。

またオフィスビルということでアクセスが便利な場所にあるということも、もう一つのメリットです。新たなマンション建設などが難しいような都心部も、コンバージョン物件であれば、掘り出しものが見つかる可能性が高いです。

不動産投資としてのコンバージョン

不動産投資に慣れている方であれば、コンバージョンを目的とした物件購入を考える機会もあるのではないでしょうか。不動産投資としてのコンバージョンは、メリットとして比較的安く物件を購入できるということが挙げられます。テナントの入らないオフィスビルですから、立地条件が良くても売価が安く設定されているケースが多いです。

また、需要の高い用途にコンバージョンすることで、購入した物件自体の価値を上げることができます。家賃収入はもちろんのこと、物件の価値が上がるため売却益も出やすくなります。

反面、デメリットもあります。オフィスを住居に変えるためには、工事費や手続きに1000万円前後の初期費用が掛かってくること、また建築基準法や消防法などの法規制をクリアしないとコンバージョンできないということです。特にこの法規制の問題は大きく、採光率や避難階段の法規制がクリアできず、住宅用へのコンバージョンをあきらめたという話も多いのが現状です。

コンバージョンは今後に期待

出典:http://www.ac-illust.com/

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不動産の再生として、コンバージョンは今後さらに注目されていくことが予想されます。まずはTOKYO2020オリンピック・パラリンピックに向けての動きがあります。海外から訪れる観光客に備えて、古民家や空き家を宿泊施設にコンバージョンできないかという動きが出てきています。国土交通省は「まちつくり支援」として地域の銀行と資金援助の枠組みを検討し始めています。
またこれからの高齢化社会に向けて、廃校になった小学校やオフィスビルをするサービス付き高齢者住宅やデイサービス施設にコンバージョンするなど、建築基準法や消防法などの緩和も議論されています。

まとめ

いかがでしたか?

これからの動向も気になる「コンバージョン」は空いた建物を再生できる、経済的にも優れた仕組みになっていく可能性を秘めています。不動産購入や投資を検討している方も、またテナントがなかなか入らず悩んでいるビルオーナーの方も、資料請求して活用方法を相談してみませんか?

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