思わぬ落とし穴のある注意したい土地の権利

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出典:http://www.moj.go.jp/

不動産(土地)を売買する際に注意したいのが、権利関係です。土地の権利は、所有権だけでなく、借地権、定期借地権、地益権などがあります。通常は、所有権以外は何もないのが一般的なため、つい「所有権」だけだと思い売買を進めたところ、思いがけず、よく分からない権利関係が発生していた、なんてこともあるようです。土地に所有権以外の権利が付与されていると土地の価値は大きく異なってしまいます。土地の権利関係は不動産登記簿謄本で確認することができます。ぜひ、不動産売買をされる際は不動産登記簿謄本の権利関係を確認するようにしましょう。
今回は、土地の価格に大きな影響を及ぼす土地に関する権利関係について紹介します!

土地の権利関係の種類

主な土地の権利関係の種類は下記の3つに分類されます。

■土地の権利関係の種類■

1.所有権 所有権とは「土地を所有する権利」です。土地を購入して所有権を得れば、その土地を自由に使うことができますが、同時に、該当の土地に対する固定資産税や土地計画税を支払う義務も発生します。
2.借地権・定期借地権 借地権とは「他人が所有している土地を借りる権利」です。借地権を得るには、権利金地代が発生することがあります。借地権は下記の4つに分類されます。なお、一般的に借地権というと「賃借権」を指します。

(1)普通借地権
普通借地権
とは、借地借家法(※)における、契約の更新を前提とした借地権です。契約期間満了後に、借地人が希望をすれば契約を更新することができます。大きく地上権と賃借権に分けられます。

a.地上権
地上権は、普通借地権の中でも、土地を比較的自由に使える権利があります。第三者に該当の土地を譲渡したり、賃貸することも可能です。通常は登記簿謄本に記載されます。

b.賃借権
賃借権は、普通借地権の中でも、土地を間接的に使える権利です。所有者の許可なく、第三者に該当の土地を譲渡や賃貸したり、建物の建替えをすることは原則できません。通常は登記簿謄本に記載はありません。

(2)一般定期借地権
一般定期借地権
とは、借地借家法に基づく定期借地権の一つである。借地権の存続期間は50年以上でなければならず、契約期間満了後は、土地を更地にして返還する義務がある。校正証書による契約が必要。(借地借家法22条)

(3)建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権
とは、借地借家法に基づく定期借地権の一つである。借地権の存続期間は30年以上であり、契約期間満了後には、土地の所有者に建物を買取るよう請求することができる。書面による契約は不要だが、トラブル回避のために書面による契約が一般的。(借地借家法24条)

(4)事業用借地権
事業用借地権
とは、借地借家法に基づく定期借地権の一つである。借地権の存続期間は10年以上50年未満であり、契約期間満了後には、建物を取り壊して更地にしたうえで土地所有者に土地を返還する。建物買取請求権はない。校正証書による契約が必要。(借地借家法23条)

※借地借家法(1992年に施行:建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めた法律)

3.地役権 地役権とは、 自己の土地利用のため、他人の土地を利用する権利である。たとえば、通行、電柱の設置、用水路の設置、日照権などの目的がある。登記が可能。

温泉地役権(宇奈月温泉木管事件)

出典:http://e-takken.tv/

土地の権利関係が争われた有名な判例として昭和10年に判決の出た「宇奈月温泉木管事件」が挙げられます。
富山県黒部の宇奈月温泉Xは、7500m先にある源泉から地下に埋設させた木製の管を通して源泉を引いていました。大正6年から利用しているもので、木製の管を通した土地の利用する権利は有償もしくは無償で得て完成させたものでした。しかし、途中で6m(2坪分)だけ利用権を得ていない土地Yを経由していたことが発覚しました。
その後、この引湯管は、黒部鉄道(現在の富山地方鉄道)に引き継がれ、土地Yも第三者Zへと売却されていました。その後、該当の土地Yを購入したZは、不法占拠を根拠として、引湯管の撤去か、高額な買取を要求し訴訟となりました。
結果的に、「Zの所有権に基づく妨害排除請求権利の濫用」として認められたため、引湯管の撤去請求は棄却されました。
当時は、権利の濫用という法令や条文がなかったため、特殊事例として法曹界では有名な事例となっています。その後、民法1条3項に権利濫用の条文が設けられました。

<判例>
宇奈月温泉(木管)事件;昭和9年(オ)第2644号妨害排除請求事件
大審院昭和10年10月5日判決民集14巻1965頁

まとめ

いかがでしたか。
土地の権利関係は複雑そうに見えても、大きく4つに分けることができます。また、不動産登記簿謄本に記載がなくても、宇奈月温泉事件のように、実際には地役権等が発生している可能性もあります。不動産売買の際には実際に現地調査をして、所有権以外の権利の有無を確認するようにしましょう!

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