気を付けたい利回り表記、表面利回りと実質利回り

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出典:http://www.photo-ac.com/

想定利回り20%超です!!

利回り、表面利回りとは

利回り(年間利回り)とは、1年間の家賃収入(満室時)合計額の物件購入金額に対する割合のことです。表面利回りグロス利回り投資利回り、とも呼ばれます。表面利回りは計算が簡便なため、物件売買の際もよく使われる指標になります。

■表面利回りの計算式■

1年間の家賃収入(満室時)合計金額÷物件購入金額×100

仮に月額10万円の家賃収入の物件が1000万円で購入できた場合を考えてみると以下の計算式になります。

<想定月額家賃収入10万円、物件価格1000万円の利回り>
10万円×12ヶ月=120万円・・・1年間の想定家賃収入合計額
120万円÷1000万円×100=12%・・・表面利回り

逆に「利回り12%、物件価格1000万円!」という表記であれば、「年間想定家賃収入は120万円、月額10万円」と逆算できます。

実質利回りとは

実質利回りとは、1年間の家賃収入の合計額から諸経費(管理費、修繕費、固定資産税など)を差し引いたものを、物件購入価格に購入時の諸経費(購入手数料や登録免許税など)を足したもので割って算出されます。ネット利回りとも呼ばれます。

■実質利回りの計算式■

(1年間の家賃収入(満室時)合計金額ー諸経費)÷(物件購入金額+諸経費)×100

仮に前述の月額10万円の家賃収入の物件(諸経費率20%)が1000万円(諸経費率10%)で購入できた場合を考えてみると以下の計算式になります。

<月額家賃収入10万円(諸経費率20%)、物件価格1000万円の利回り(諸経費率10%)>
10万円×12ヶ月=120万円・・・1年間の想定家賃収入合計額
120万円×20%=24万円
120万円ー24万円=96万円・・・1年間の実質家賃収入合計額

1000万円×10%=100万円・・・物件購入時の諸経費
1000万円+100万円=1100万円・・・実質物件購入価額

96万円÷1100万円×100=8.7%・・・実質利回り

同じ<想定月額家賃収入10万円、物件価格1000万円の利回り>で計算した場合でも、表面利回りは12%、実質利回りは8.7%となりました。
このように、表面利回りと実質利回りは異なります

利回りとリスクの関係

利回りとリスクの関係は要注意です。一般的に利回りが高ければ、リスクも高まる傾向があります。例えば、都心の一等地で客付がしやすい賃貸物件は、利回り4~8%程度で売却されていますが、郊外や地方の駅から遠く離れた客付がしづらい立地の賃貸物件は利回りが高くなる傾向があり、利回り15%~20%程度でも売却できないというケースもあります。客付が難しい物件は、空室リスクが高い分だけ物件価格を低く下げて売却されるケースが多いため、利回りが高く見えるという結果になります。初めて不動産投資をする方の中には、郊外や地方の物件は安くて利回りが高いから、という理由で購入を検討される方も多いようですが、やはり、安くて利回りが高いのには理由があります。築年数を経た物件で予想以上に修繕費がかかり、赤字になってしまったという例もよく聞きます。実際に地方や郊外の客付の難しい築古の物件を購入して不動産投資を成功させている例もありますが、老朽化や空室リスクの高い物件の運用には、土地勘や空室対策等、それなりのスキルが必要だと心得た方が無難でしょう。

まとめ

いかがでしたか。利回りといっても、表面利回りと実質利回りでは大きく異なるんですね。ちなみに、民泊可物件は、「想定期待運用収益率」という言葉で民泊運営希望者を募る例があるそうです。聞いてみましたところ、言葉の通り「想定される、期待できる、運用できた場合の収益の確率」なんだそうです。笑。
利回りは、あくまでも想定であり、期待したい数字である収益の確率ですね。収益物件を購入されたり、民泊を運用される際は、想定期待運用収益率を鵜呑みにするのではなく、実際にご自身で計算してみると良いですね

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出典:http://www.photo-ac.com/

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