【ご注意!】こんな悪徳不動産業者には気を付けよう

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あの不動産会社は嫌だなぁ・・・。

前回、「不動産オーナーが不動産仲介と上手に付き合う方法」を紹介したところ、「上手に付き合いたくても、苦手な不動産会社がある」とのご相談がありました。詳しく内容を聞きましたところ、「苦手な不動産会社」ではなくて「悪徳不動産会社」だと思われました。そこで、今回は不動産オーナーが気を付けたい悪徳不動産業者について紹介します!

それは悪徳不動産業者でしょう!

■悪徳不動産業者5つの特徴■

①不当に両手手数料(広告宣伝費)、袖の下を要求する業者

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最近の賃貸業界では「00(ゼロゼロ)物件」「仲介手数料無料(ゼロ)」といった言葉がよく聞こえるようになりました。「ゼロゼロ物件」とは敷金・礼金が不要の物件のこと、「仲介手数料無料」は、入居希望者から手数料を取らないビジネスモデルのことです。では、こういったケースでは、どうやって仲介業者が儲かっているのでしょうか。結論からいうと「大家が泣いている(損をしている)」のです。

本来、不動産の仲介・媒介を扱う宅建業者が受け取れる報酬額は法律で上限が決められています賃貸借契約の場合貸主借主双方から受けることができる報酬額の合計金額は「賃料の1ヶ月分に相当する金額の範囲内」と決められています。ところが、借主からは仲介手数料、貸主からは広告宣伝費という名目でそれぞれ1ヶ月分、つまり合計2か月分を受け取ったうえに、さらに袖の下を要求する業者もいるようです。袖の下とは、報酬額を超える金品のことです。当然ですが、違法行為です。空室を埋めたいがために、泣く泣く要求通りに従ってしまう大家さんも増えているようですが、この流れが止まらないと自衛策として家賃の値上げをせざるを得ません。そして、さらに空室が埋まりずらくなるという悪循環も考えられます。また、こんな状況では、入居希望のお客様も、業者や不動産業界に不信感を抱いてしまいます。何も良いことがありませんね。
聞いた話ですが、REITを扱うファンドも多額広告宣伝費をばらまいて、集客を行っているそうです。中には、「家賃25万円の物件の広告宣伝費が6か月分150万円!!」というケースもあり、仲介会社が鼻息荒く「絶対に入居者を決めてやる!」と意気込んでいました。当然ですが、多額の広告宣伝費が必要な場合、家賃は相場よりも相当高額になります。通常の大家さんではファンドには勝てません。しかし、そんな物件に案内されたお客様も家賃が相場よりも異常に高いことに気づき、後々「仲介会社に騙された」と思いながら早々に転居を考えるケースもあるようです。そのような高額な手数料ばかりを要求する仲介会社は、すぐに噂で広まり経営不振になりがちです。高額の広告宣伝費や袖の下を要求された場合、広告宣伝費を弾むのではなく、まっとうな業者を探す、物件価値を上げるなど別の方法も模索した方が良さそうです。法律上、「報酬額の上限は、賃料の1ヶ月分に相当する金額の範囲内」、つまり1ヶ月分以上の報酬は違法ということもぜひ覚えておきましょう。

②手数料目的ですぐに退去してしまう入居者を紹介する

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「仲介手数料無料(ゼロ円)」の仲介業者も増えています。それを悪利用して大家側から手数料を得る目的ですぐに退去してしまう入居者を紹介する業者もいるようです。特に「家賃2か月分」など、高額で違法な広告宣伝費を要求された場合には気を付けたいものです。たとえば、ようやく入居希望者が見つかったと思ったら、1ヶ月経たないうちに退去されてしまったという例があります。1ヶ月経たないうちに退去されてしまった場合、「仲介手数料」「ハウスクリーニング費用」「次の募集までの空室期間」等が賃貸経営上のマイナス負担となります。大きな損失ですね。一般的に仲介手数料1ヶ月分相当を大家側が支払った場合、最低2年間は入居してもらえないと赤字になってしまうようです。対抗策として、契約上に「1年以内の退去の場合は残存期間に相当する家賃代金額分(例:6か月分)の違約金を請求する。」などの条項を明記することも有効です。また、明らかに手数料目当ての業者だった場合は、損害賠償請求等の法的手段を検討したり、監督官庁に報告すると良いでしょう。

③宅建資格を持っていない営業マン

正規の不動産業者(宅建業者)は、宅地建物取引士を保有し、監督官庁への正式な登録がされています。宅地建物取引士とは、不動産業に従事するために必要な法律や知識等の試験に合格した後、正式に登録された資格保有者を指します。本来、不動産業に従事するには、この宅地建物取引士が必要なのですが、中には、資格もないのに従事しているスタッフも見受けられます。宅地建物取引士のない従業員に業務を依頼するのは、医師免許のない医者に診断を依頼するのと同じです。中には、資格がなくても経験が豊富で頼りになるスタッフもいますが、原則、宅地建物取引士の資格のないスタッフは不動産に関する基本的な知識がない、ということを心得ておきましょう。また、お付き合いしていて、何かおかしいと思ったら、宅建業者検索をしてみると良いでしょう。下記の方法で簡単に検索することができます。

■宅建業者の検索方法■

「東京都 宅地建物取引業者の検索」

「国土交通省 宅地建物取引業者検索」

④家賃値下げばかり要求する。
「家賃の値下げは可能ですか?」と聞かれたことはありませんか。
近年、不動産業界も競争過多のようで、入居募集に熱が入るあまりに「必ず家賃値下げ交渉をします!」と謳う業者も現れました。賃貸不動産物件の一覧表を手元に置いて、電話で一軒ずつ家賃値下げの可能性を探っているそうです。しかし、家賃値下げをして入居された入居者に関して良い話を聞いたことがありません。家賃値下げ交渉の次も、あれこれと物件に関して不満を言われて、さらなる家賃値下げを要求されることもあるようです。相場以上の高い家賃設定をしていない場合は、自信を持って「値下げはしません。」と答えましょう。また、どうしても応じたいという場合はフリーレント1ヶ月分などで対応するという手もあります。簡単に家賃値下げに応じてしまうと、次の要求も来る可能性があるということを心しておきましょう。本来、仲介業者は高い家賃で入居者を決めて、1ヶ月分の手数料を得る目的があります。高い家賃で入居者を決めたら、その分、高い手数料を得ることができるのです。ですので、家賃値下げを要求する業者は経営センスがないのです。そんな業者は、あまりお付き合いを続けない方が賢明でしょう。

⑤「当て馬物件」を平気で作る。
「すぐに入居者が決まりますよ!」と言って、次々と入居希望者を連れてきてくれるものの、なかなか入居が決まらないというケースがあります。この場合は「当て馬」にされていないか疑ってみると良いでしょう。「当て馬」とは、ある物件を決める目的で、あえてその物件よりも高額か見劣りする物件を紹介する手法です。仲介業者もなるべく早く入居を決めた方が次の営業にかける時間が増えるため、短時間で決めてしまいたいと考えています。一般的には3軒の物件を見せて、入居を決めたいという思惑があるそうです。必ず決めたい物件を1つ、あまりにも入居希望者の希望と大きく外れた物件を2つ案内すれば、当然ですが、狙った物件に入居を決めてくれる可能性が高まります。しかし、当て馬にされてばかりでは、大家にとって何も良いことがありません。もし、当て馬にされている可能性があるのであれば、再度、物件のエリア性や入居者層のターゲットなどを業者に伝えて、確実に入居希望者を案内してもらうようにすると良いでしょう。また、「当て馬物件」を平気で作る業者はお客様にも見抜かれてしまい信用を失うケースも多いようです。そのような業者と仲良くしていると、大家まで仲間とみられて信用を失ってしまう可能性もあるので気を付けたいところですね。

上記以外にも、高級賃貸仲介業者で、家賃の低い物件の大家を見下す業者や、仲介業者のハズなのに不動産売却や保険の勧誘等をすすめる業者もいます。世の中には、色々な業者がいますので、ご自身にとって有益な業者かどうか、信頼できる業者かどうかを見極めながらお付き合いしたいですね。

あきれた不動産仲介会社

ある大家さんは、物件の近くに新規にオープンした不動産会社に挨拶に行きました。とても感じが良く、オープンしたばかりなのでやる気が満々です。さっそく、空室募集の依頼をしてみました。ところが、まったく入居希望者を案内する気配がありません。そのうちに、管理をさせてくれ、はたまた、建て直しの提案をさせてくれ、と要求されるようになってしまい、お付き合いをやめてしまったそうです。基本的に入居希望者を決めれない仲介会社に管理を任せるのはやめた方が良いでしょう。管理を任せても空室に悩まされるのが予想できます。また、建築会社からの報酬欲しさに築年数の古い物件の大家さんと仲良くなって、再建築の提案をする業者もいるようです。当然ですが、建築は仲介業者の担当ではありません。再建築や新築をする際にベテランの仲介業者の担当者からアドバイスを得ながら、より良い物件を目指すというケースはありますが、やはり一度も客付ができない業者に依頼するのは心配です。お付き合いを考えている業者がある場合は、まず空室募集などの業務から依頼してみて、その業務が遂行されて信頼関係が得られてから、色々と相談してみると良いでしょう。

悪徳業者への対抗策

悪徳不動産業者だと思ったら、お付き合いをやめるのが賢明です。信用のない業者とお付き合いを続けていると、大家まで信用を失ってしまう可能性があります。また、あまりに酷い業者の場合は、行政監督署通報・相談すると良いでしょう。意外と宅建登録番号が大きく歴史の長い業者でも行政処分を受けている例は多くあります。行政処分を受けて取り締まりが厳しくなれば、同様の悪徳業者も減り、不動産業界が改善されます。また、行政監督署だけでなく、その業者が加入している団体があれば、その団体へ通報・相談するのも良いでしょう。

■行政処分事例■

「宅地建物取引業者に対する行政処分について・東京都」

■各種不動産相談所■

「東京都都市整備局・不動産相談」

「宅建協会(不動産相談所)」

まとめ

いかがでしたか。不動産会社といっても、色々な業者があります。免許登録のない業者は論外ですが、なるべく悪徳業者と付き合わないようにしたいものです。また、すでに悪徳業者に悩まされている場合は、不動産管理会社に相談して業者同士で対応してもらうのも手です。管理会社は業者ですので、悪徳業者も無茶な要求はしずらいですし、管理会社の顧問弁護士に相談することも可能です。ぜひ、管理会社等とも協力しあって、安定した賃貸経営を目指してください。

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