【用語解説】非分譲住戸、事業協力者住戸とは?

出典:http://www.photo-ac.com/

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非分譲住戸」、「総戸数:100戸(うち非分譲住戸数:15戸)」「事業協力者住戸

上記のように、マンションの広告やパンフレットなどの分譲価格表に表記されていることがあります。「非分譲住戸」「事業協力者住戸」とはいったい何でしょうか?不動産売却、土地活用、賃貸管理を検討され情報収集をされていると見覚えのない用語があると思います。そこで、今回は「非分譲住戸」「事業協力者住戸」について紹介します!

非分譲住戸 事業協力者住戸

■非分譲住戸とは■

「非分譲住戸」とは、不動産会社等が賃貸物件として建築をし、一部だけが分譲されていたりするマンションの賃貸部分のお部屋になります。最近は、大手の不動産会社が自社で賃貸管理をする目的で大規模マンションを建築するようになりました。しかし、建築費は莫大です。そこで、一部の部屋を売却することで建築資金の早期回収を図り、残りの賃貸用住戸で賃貸管理を運営するといった際に発生することが多いようです。例えば、優良な大規模物件の場合、一般に販売されるより前に、外資系ファンドが大量に購入をしたため、「非分譲住戸」になったというケースもあるそうです。

■事業協力者住戸とは■

「事業協力者住戸」とは、大規模ディベロッパー(開発会社)等が等価交換をして建築したマンションにある場合があります。等価交換とは、地主から土地を購入する代替えとして、建築後のマンションの住戸の一部を提供された結果、供給される住戸です。等価交換マンションとも呼ばれます。仮に複数の住戸が等価交換として地主(地権者)に提供された際は、残りの住戸は賃貸に出される可能性が高まります。分譲マンションを購入する層の中には、賃貸の住戸が同じ建物内にあるのを避ける層もいるため、事業協力者住戸(等価交換マンション)は売りずらく価値が下がるとも言われています。また、等価交換マンションであり、大半の住戸を地主など土着(地主、地権者)の方々が占めているケースでは、新しい入居者が入りずらいコミュニティがあるかもしれないという懸念も避けられる要因のようです。一般的には、小さい地主(地権者)さんの土地や家を集めて、大規模開発をされるケースが大半のため、閉鎖的な雰囲気になるケースは少ないといえるでしょう。

全てのお部屋が一般に分譲されているという訳ではないという点では「非分譲住戸」と「事業協力者住戸」は、同じような意味合いになります。「非分譲住戸」、「事業協力者住戸」は新しいマンションの設計段階から所有者が決まっているため、分譲の対象にはなりません。また、旧オーナーの要望に合わせ、間取りなどが他の部屋と違う場合があります。また、「非分譲住戸」、「事業協力者住戸」があるマンションを併せて等価交換マンションと呼ぶケースもあります。

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「非分譲住戸」や「事業協力者住戸」の価値は?

通常の分譲マンションと比べて「非分譲住戸」や「事業協力者住戸」は閉鎖的なイメージがあったり、投資用として賃貸に出されるケースも多いため、住居目的の一般の分譲マンションよりも価値が下がると言われることもあります。確かに、100世帯以下で、既に入居者によって、ある程度の強いコミュニティが出来上がっているマンションに新しく入居するのはストレスのあるものです。しかし、実際には、非分譲住戸や事業協力者住戸は、立地やクオリティが良い物件が多いため、一般の分譲マンションと遜色がないケースが多いようです。エリア性にもより異なりますが、入居者層の入れ替わりの激しいエリアでは価値が下がりにくく、逆に、長年の入居者がいる場合は閉鎖的な雰囲気が強まるため、避けられる可能性があるかもしれません。「非分譲住戸」や「事業協力者住戸」だからといってマンションの価値が下がるかどうかというのは、そのマンションのある立地、エリア性により異なります。もし、心配があるようであれば、実際に見学して入居者層を見てみると良いでしょう。また、一般的に等価交換マンションは、小さい地主(地権者)さんの土地を集めて大規模開発をするケースが多いため、マンション建築前は小さい家が多く、火事などの防災面でも見劣りするエリアであったものが、マンション建築後は周辺も同時に整備されてスーパーマーケット等ができ町の価値が向上するケースも多いです。等価交換で小さな家が大きなマンションの1室になったりすると、「もともと住んでいただけなのに、小さな家が立派なマンションの1室になったから、ラッキーだったなー」と思われるかもしれませんが、通常、等価効果マンションは地主さんに不利な条件が多いです。小さいとはいえ、長年住み慣れた思い出の深い家を手放して大規模開発に協力するには色々な思いがあることでしょう。そう意味では、事業協力者住戸のあるマンションは町の価値向上に協力的な地主(地権者)さんのいるマンションともいえるでしょう。

「非分譲住戸」「事業協力者住戸」を手にいれるには?

分譲の対象にならない「非分譲住戸」や「事業協力者住戸」。不動産会社や地主などの地権者でないと、手に入れる方法はないのでしょうか?分譲の対象ではないので、新築時に入手するのは、ファンド等の資金力のある購入者でないと難しそうです。しかし、「非分譲住戸」「事業協力者住戸」も売却されることがあります。不動産会社が賃貸目的で建築したマンションの一部だけが「非分譲住戸」としたものは、よっぽどのことがない限り、売却に出されることはありませんが、等価交換でいったん入手されたものは売却にだされる可能性があります。等価交換に応じたものの、住みづらかったり、開発によって値上がりしたので売却を検討する地主(地権者)の方もいます。「非分譲住戸」「事業協力者住戸」も売り出される際は、一般の中古マンションと同じです。お目当てのマンションが「非分譲住戸」や「事業協力者住戸」だった場合は、所有者は誰なのかを確認すると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか。「非分譲住戸」、「事業協力者住戸」、等価交換マンションといっても、様々なケースがあるんですね。通常、等価交換マンションは町の価値向上に寄与している例が多いようです。ぜひ、マンション購入の際は、等価交換マンションだからといって避けることなく、実際にマンションのある町の様子や入居者層を見ることで購入の判断材料としてみてください!

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