7000万円消防士の家賃収入手残り額は約328万円!

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出典:http://www.photo-ac.com/

公務員は不動産賃貸経営をしてはいけない?

賃貸収入7000万円の消防士」が兼業で懲戒処分を受けた出来事が世間を騒がしています。

賃貸収入7000万円の消防士、兼業で懲戒処分

佐賀新聞 1月19日(火)19時12分配信
佐賀広域消防局は19日、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約7千万円を得ていた北部消防署警防1課富士出張所の男性消防副士長(43)に対し、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして減給10分の1(3カ月)の懲戒処分にした。

同消防局によると、消防副士長は自己名義でマンション4棟、駐車場3カ所など15物件を佐賀市内や福岡、熊本県内などに所有、賃貸収入を得ていた。昨年の年収が約7千万円で、確定申告もしていた。昨年10月、住民からの通報を受けて発覚した。副士長は「2005年ごろから父の家業(不動産業)の手伝いで不動産の購入や賃貸をしていた」と話しているという。

公務員の兼業は原則禁じられているが、人事院規則では、年額5百万円以上の賃料収入がある場合、上司の承認を得れば認められるケースもある。しかし、副士長は、この基準を大幅に上回っており、上司の承認を受けず繰り返し収入を得ていたため、兼業に当たると判断された。出典:佐賀新聞

きちんと確定申告をして納税義務も果たしていたのに、懲戒処分とはお気の毒な気がします。不動産を購入して賃貸に出すという行為はサラリーマンであってもあり得る話です。他人ごとではない方も多いのではないでしょうか。また、東京都内ならともかく、地方では公務員をしながら農業等の兼業をする方も多いと聞きます。なぜ、懲戒処分なのか、不思議ですね。真相が知りたいところです。

不動産家賃収入の手取り額とは?

今回、話題になった経緯の一つに「賃貸収入7000万円」という多額な家賃収入金額が挙げられます。しかし、ここで注意したいのは、「家賃収入が7000万円」であって、決して手残り額ではないということです。つまり、7000万円まるまるが、この消防士さんの懐に入る訳ではないのです。よく不動産投資話などで「家賃収入1億円!」という話を聞きますが、実際は借金があり、ローン返済額、管理等の諸経費を差し引くと、ほとんど手元に残っていないケースもあります。「“資産1億円”だけど“借金(負債)1億円”」という例も同様です。当然ですが、空室等が発生した際はマイナスになり、持ち出しも必要な場合もあるのです。

こういった不動産投資話に乗せられないように、家賃収入の本当の手残り額の考え方を知っておきたいものです。

不動産購入価格が不明なのですが、仮に10%の家賃収入があったと想定して計算してみましょう。

<想定>
年間家賃収入7000万円
表面利回り10%
不動産購入価格=7000万円÷10%=7億円
ローン借入金額=7億円
30年ローン:金利3.65%(例:M銀行1億円の場合)
空室率20%(熊本県の空室率10%~20%/福岡県空室率10%~30%)

■家賃収入・手残額の考え方■

内訳(年額) 家賃収入・手残り額の考え方
ローン返済額  38,426,604円(上記の想定からシュミレーション計算)
控除・諸経費
(通常10%~25%)
【家賃収入×(空室率+諸経費率)】
7000万円×(20%+20%)=2800万円
※諸経費20%と想定

7000万円(年間家賃収入)-3843万円(ローン返済額)-2800万円(諸経費等)=357万円!

あれ?7000万円の家賃収入が357万円になってしまいました。汗

さらに、きちんと確定申告をしていたようですので、357万円から所得税や固定資産税を差し引くとほとんど残らない計算になります。

7000万円消防士の所得税

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4.000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

※平成25年から平成49年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税(原則としてその年分の基準所得税額の2.1%)を併せて申告・納付することとなります。

家賃収入7000万円消防士さんの場合、357万円が手残りですので、357万円に課税されることになります。
「課税される所得金額」が357万円の場合には、求める税額は次のようになります。

357万×0.2-427,500円=286,500円(所得税額)

357万円-286500円=3283500円

7000万円の家賃収入を得るのに10%で運用したとして、7億円の借金をしていたと想定すると、7000万円の家賃収入の手残りは「3,283,500円」!!

さらに、空室が増えたり、自分の物件が火事にでもなったら大変です!
これでは、公務に身が入らないかもしれませんね。
同時に表面利回り10%程度ではほとんど手残りがない、ということも分かります。

消防士としての待遇は公務員の中でも良く、40代で約720万円(年俸)とも言われています。
確かに公務員の立場であれば、信用も高く不動産投資では借入がしやすいのですが、あまりにもリスクを取りすぎて、本業に差し支えないようにしたいものですね。

まとめ

出典:http://www.ac-illust.com/

出典:http://www.ac-illust.com/

「家賃収入7000万円の消防士」には驚かされましたが、じつは、意外と手残りが少ないケースも考えられますね。「家賃収入○億円!資産○億円!」と聞いて不動産投資を始める方も多いようですが、実際にはローン返済額や諸経費、空室率等を考えて検討したいものです。
賃貸経営を始めたものの、あまり収益が上がらないようであれば、思い切って売却してしまうのも手です。ぜひ、不動産投資をされる際は出口戦略(売却など最終的な手段)も考えながら行っていきましょう。
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